مالیات بر خانههای خالی یکی از ابزارهای مهم دولت برای تنظیم بازار مسکن و جلوگیری از احتکار املاک است. این سیاست که از سال 1399 به صورت جدی در ایران اجرایی شده، با هدف کاهش تعداد خانههای خالی و افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره یا فروش طراحی شده است. در سال 1404، قوانین و مقررات مربوط به این مالیات با اصلاحاتی همراه بوده که در این راهنمای جامع از آواحساب به بررسی دقیق آنها می‌پردازیم.
بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، خانههای خالی در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت یا شهرهای جدید مشمول این مالیات می‌شوند. این قانون با هدف مقابله با سوداگری در بازار مسکن و تشویق مالکان به عرضه واحدهای مسکونی خالی به بازار، توسط مراجع قانونی تصویب و تبیین شده است.
چه خانه‌هایی مشمول مالیات خالی می‌شوند؟
طبق ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، یک واحد مسکونی در صورتی به عنوان خانه خالی شناسایی میشود که دارای شرایط شمول مالیات بر خانههای خالی باشد. این شرایط را در متن زیر مشاهده می‌کنید:
- موقعیت جغرافیایی: واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت یا شهرهای جدید باشد.
- مدت زمان خالی بودن: در هر سال مالیاتی بیش از 120 روز به صورت متوالی خالی از سکنه باشد.
- وضعیت ساختمان: حداقل یک سال از صدور گواهی پایان کار آن گذشته باشد(برای پروژه‌های انبوه‌سازی این مدت به 18 ماه افزایش می‌یابد).
- عدم ثبت در سامانه: مالک واحد مسکونی را در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نکرده باشد.
- عدم استفاده به عنوان سکونت اصلی یا فرعی: واحد مسکونی، محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.
در چنین مواردی بخصوص اگر در شهری مثل مشهد زندگی می‌کنید دریافت مشاوره مالیاتی در مشهد می‌تواند به شما کمک کند تا از جرایم احتمالی جلوگیری کنید.
نحوه شناسایی خانههای خالی
سامانه ملی املاک و اسکان کشور که توسط وزارت راه و شهرسازی اداره میشود، مسئول شناسایی خانههای خالی است. مالکان موظفند اطلاعات املاک خود از جمله وضعیت سکونت را در این سامانه ثبت کنند. در صورت عدم ثبت اطلاعات، سازمان امور مالیاتی پس از ارسال پیامک هشدار و گذشت دو ماه، ملک را به عنوان خانه خالی شناسایی می‌کند. در چنین شرایطی مشورت با یک وکیل مالیاتی در مشهد می‌تواند برای افرادی که در این شهر زندگی می‌کنند بسیار راهگشا باشد تا بتوانند از حقوق خود به درستی دفاع کنند.
نحوه محاسبه مالیات خانههای خالی در سال 1404
مالیات بر خانههای خالی به صورت ماهیانه و برای مدت زمانی بیش از 120 روز در یک سال شمسی محاسبه میشود. این محاسبات دارای ویژگی‌های مهم زیر است:
- دوره محاسبه: مالیات به ازای هر ماه بیش از 120 روز خالی بودن محاسبه میشود و حداکثر برای 8 ماه در سال قابل محاسبه است
- محاسبه ماهیانه: مالیات به صورت ماهانه محاسبه میشود و کسر ماه مشمول مالیات اعمال نمی‌شود
- واحدهای شراکتی: برای واحدهای مسکونی خالی که دارای چند مالک هستند، مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت او به صورت جداگانه محاسبه و مطالبه میشود.
در واقع همان‌طور که در فرآیند ثبت شرکت، مسئولیت‌ها و سهم هر شریک به‌طور دقیق مشخص میشود، در محاسبه مالیات خانههای خالی نیز سهم هر مالک به‌صورت جداگانه محاسبه می‌گردد تا عدالت مالیاتی رعایت شود.
مبنای محاسبه مالیات خانههای خالی
مالیات خانههای خالی بر اساس ارزش اجاری ملک محاسبه میشود. منظور از ارزش اجاری، همان رقمی است که به‌طور تقریبی در بازار اجاره برای واحد مشابه تعیین میشود و مبنای کار سازمان امور مالیاتی قرار میگیرد. مراحل محاسبه به شرح زیر است:
- تعیین ارزش اجاره ماهانه: بر اساس جدول املاک مشابه که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین میشود.
- کسر هزینه‌ها: 25% از مبلغ اجاره به عنوان هزینه‌ها و استهلاکات کسر میشود.
- محاسبه مالیات ماه اول : 15% از مبلغ باقیمانده به عنوان مالیات پایه در نظر گرفته میشود. ( بر اساس ماده 131 ق م م )
- اعمال ضرایب: با توجه به سال خالی بودن ملک ضرب در جریمه های ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم می شود.
ضرایب مالیاتی خانههای خالی
ضرایب مالیاتی خانههای خالی بر اساس مدت زمان خالی بودن ملک و همچنین تعداد واحدهای خالی متعلق به یک مالک متفاوت خواهد بود. هرچه مدت زمان خالی بودن یک واحد مسکونی بیشتر باشد، میزان مالیات آن به‌صورت تصاعدی افزایش می‌یابد:
برای مالکان با 1 تا 5 واحد خالی:
- سال اول: 6 برابر مالیات متعلقه
- سال دوم: 12 برابر مالیات متعلقه
- سال سوم به بعد: 18 برابر مالیات متعلقه
برای مالکان با بیش از 5 واحد خالی:
- سال اول: 12 برابر مالیات متعلقه
- سال دوم: 24 برابر مالیات متعلقه
- سال سوم به بعد: 36 برابر مالیات متعلقه
مثال محاسبه مالیات خانه خالی
فرض کنید یک واحد مسکونی 90 متری با اجاره ماهانه 5 میلیون تومان (بر اساس جدول سازمان امور مالیاتی) به عنوان خانه خالی شناسایی شده است:
- درآمد مشمول مالیات اجاره 1 ماه : 3.750.000=75%*5.000.000
- مالیات یک ماه اجاره : 562.500 = 15% * 3.750.000
- مالیات یک ماه خانه خالی سال اول (6 برابر) : 3.375.000 = 6 * 562.500
- مالیات یک ماه خالی سال دوم (12 برابر): 6.750.000 = 12 * 562.500
- مالیات یک ماه خالی سال سوم (18 برابر): 10.125.000 = 18 * 562.500
شرایط معافیت از مالیات خانههای خالی
بر اساس دستورالعمل اجرایی ماده 54 مکرر، موارد زیر از مالیات خانههای خالی معاف هستند:
- عدم مالکیت: ارائه گواهی عدم مالکیت از سازمان ثبت اسناد
- انتقال ملک: انتقال واحد مسکونی قبل از شروع سال مالیاتی با ارائه سند تکبرگ
- مالکیت کوتاه مدت: مالکیت کمتر از 120 روز در سال مالیاتی
- عدم وجود اعیانی: گواهی شهرداری مبنی بر عدم وجود ساختمان در ملک
- کاربری غیرمسکونی: گواهی شهرداری درباره کاربری غیرمسکونی ملک
- غیرقابل سکونت بودن: گواهی مراجع قضایی یا شهرداری درباره غیرقابل سکونت بودن ملک
- موانع قانونی: وجود رأی قضایی مبنی بر عدم امکان انتقال ملک
- سکونتگاه فرعی: معرفی ملک به عنوان سکونتگاه فرعی مالک در شهری دیگر با ارائه گواهی اشتغال یا تحصیل
- واحدهای نوساز: واحدهای نوساز تا 12 ماه پس از صدور گواهی پایان کار (18 ماه برای پروژه‌های انبوه‌سازی)
- ثبت در سامانه: مالکانی که واحد خود را در سامانه معاملات املاک برای فروش یا اجاره ثبت کرده‌اند
جرائم و مقررات انضباطی
قانون مالیات بر خانههای خالی تنها به تعیین ضوابط محاسبه و پرداخت مالیات محدود نمی‌شود، بلکه برای جلوگیری از تخلف و بی‌توجهی مالکان، مجموعه‌ای از جرائم و مقررات انضباطی نیز در نظر گرفته شده است. این جرائم نقش بازدارنده دارند و با هدف وادار کردن مالکان به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و پرداخت به‌موقع مالیات طراحی شده‌اند.
جریمه تأخیر در پرداخت
در صورت عدم پرداخت مالیات در مهلت مقرر (تا پایان مردادماه هر سال)، جریمه‌ای معادل 2.5% به ازای هر ماه تأخیر به مالیات متعلقه اضافه میشود.
جریمه ماده 169 مکرر
بر اساس بند 5 تبصره 8 ماده 169 مکرر، واحد های مسکونی واقع در شهر های زیر یکصد هزار نفر جمعیت در صورت عدم ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان کشور، جریمه‌ای معادل 20% مالیات سال اول متعلقه اعمال میشود.
جریمه ارائه اطلاعات خلاف واقع
در صورت احراز تخلف مالک به نحوی که منجر به عدم تشخیص خانه خالی گردد، علاوه بر پرداخت مالیات متعلقه، جریمه‌ای معادل مالیات متعلقه نیز اعمال میشود.
مهلت‌های پرداخت و مراحل اعتراض
پس از تعیین مالیات خانههای خالی، مالکان موظفند در بازه زمانی مشخصی نسبت به پرداخت آن اقدام کنند. قانون‌گذار برای جلوگیری از تعلل یا فرار مالیاتی، مهلت‌های پرداخت دقیق و مشخصی تعیین کرده است. با این حال، در صورتی که مالک به نحوه محاسبه یا میزان مالیات اعتراض داشته باشد، امکان پیگیری قانونی و ارائه اعتراض نیز فراهم شده است.
مهلت محاسبه و پرداخت مالیات
سازمان امور مالیاتی موظف است تا پایان تیرماه هر سال، مالیات خانههای خالی سال قبل را محاسبه و اعلام کند. مالکان یک ماه فرصت دارند (تا پایان مرداد) نسبت به پرداخت مالیات اقدام کنند.
مراحل اعتراض به مالیات
مالکان می‌توانند در صورت اعتراض به مالیات تعیین شده، ظرف 30 روز از تاریخ ابلاغ برگه مالیاتی، به اداره امور مالیاتی مربوطه اعتراض کنند. در صورت عدم حصول توافق، پرونده به هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی ارجاع میشود.
قوانین خاص برای واحدهای نوساز و انبوه‌سازی
واحدهای نوساز تا مدت 12 ماه پس از صدور گواهی پایان کار، و همچنین واحدهای مربوط به پروژه‌های انبوه‌سازی تا 18 ماه پس از صدور گواهی پایان کار، از پرداخت مالیات خانههای خالی معاف هستند. این معافیت برای آن است که مالکان فرصت کافی برای تکمیل فرآیند فروش، اجاره یا آماده‌سازی ملک برای بهره‌برداری را داشته باشند.
با این حال، پس از پایان این دوره‌های زمانی مشخص، در صورتی که واحد همچنان خالی باقی بماند، مشمول مالیات خانههای خالی خواهد شد. به عبارت دیگر، قانون به مالکان زمان معقولی برای مدیریت ملک داده است، اما در نهایت هدف اصلی آن، جلوگیری از احتکار املاک و بازگرداندن آنها به چرخه استفاده واقعی در بازار مسکن است.
مالیات بر خانههای خالی در شهرهای کوچک
در شهرهایی با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر و همچنین در روستاها، قانون‌گذار دریافت مالیات بر خانههای خالی را الزامی نکرده است. این موضوع به دلیل شرایط خاص این مناطق، مانند تقاضای کمتر برای خرید و اجاره یا تفاوت در الگوی سکونت، در نظر گرفته شده است. با این حال، این معافیت به معنای عدم مسئولیت کامل مالکان نیست.
اگر مالک در چنین شهرها یا روستاها اطلاعات ملک خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نکند، همچنان مشمول جریمه‌ای خواهد شد که بر اساس ماده 169 مکرر تعیین شده است. میزان این جریمه معادل 20% مالیات سال اول خواهد بود. بنابراین حتی در مناطقی که اصل مالیات بر خانههای خالی اجرا نمی‌شود، بی‌توجهی به ثبت اطلاعات می‌تواند برای مالکان هزینه‌بر باشد. این موضوع نشان می‌دهد که ثبت به‌موقع و صحیح اطلاعات در سامانه برای تمامی مالکان، چه در شهرهای بزرگ و چه در مناطق کوچک‌تر، اهمیت ویژه‌ای دارد.
جمع‌بندی و توصیه‌های نهایی
مالیات بر خانههای خالی در سال 1404 با ضرایب سنگین‌تری برای مالکان دارای چندین واحد خالی اعمال میشود. برای جلوگیری از پرداخت مالیات‌های سنگین، توصیه میشود واحدهای مسکونی خالی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنید یا در صورت امکان، واحدها را به اجاره یا فروش برسانید. همچنین می‌توانید برای واحدهای نوساز، حداکثر از مهلت‌های 12 یا 18 ماهه استفاده کنید یا در صورت واجد شرایط بودن، مدارک معافیت را به موقع ارائه دهید. همچنین برای جلوگیری از پرداخت مالیات از ثبت قراردادهای اجاره در سامانه معاملات املاک غافل نشوید. با رعایت این نکات و آگاهی از قوانین و مقررات، می‌توانید از عواقب مالی این قانون جلوگیری کنید و در عین حال به تنظیم بازار مسکن کشور کمک نمایید.
سوالات متداول