چالش واقعی: داستان یک موجر مشهدی
آقای رضایی، یک کارمند بازنشسته در مشهد، آپارتمان کوچکی را که سالها پیش خریداری کرده بود، به یک خانواده جوان اجاره داد. او هر سال با وحشت منتظر ابلاغیه مالیاتی بود و تصور میکرد هیچ راهی برای کاهش این مالیات وجود ندارد. اما پس از مشورت با یک کارشناس مالیاتی متوجه شد که میتواند از معافیتها و تخفیفهای متعددی بهرهمند شود که پیش از این از آنها بیخبر بود.
شما هم ممکن است مانند آقای رضایی، بدون استفاده از فرصتهای قانونی، مالیات بیشتری پرداخت کنید. در این مقاله، گامبهگام با قوانین و راهکارهای کاهش مالیات اجاره آشنا میشوید.
قوانین و بخشنامههای مرتبط
مبنای اصلی محاسبه مالیات اجاره املاک، ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم است. بر اساس این ماده، درآمد مشمول مالیات، کل مبلغ اجاره (نقدی و غیرنقدی) پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینهها، استهلاکات و تعهدات مالک است .
همچنین قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳، تخفیفهای جدیدی به تبصره ۱۱ ماده ۵۳ اضافه کرده است که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت .
راهکار گامبهگام کاهش مالیات اجاره
گام اول: بهرهگیری از معافیت متراژ (تبصره ۱۱ ماده ۵۳)
یکی از مهمترین معافیتها، معافیت متراژ است. درآمد ناشی از اجاره واحدهای مسکونی تا سقف معین، از مالیات معاف است:
- شهر تهران: تا ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید .
- سایر نقاط کشور: تا ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید .
نکته مهم: این معافیت فقط برای واحدهای مسکونی که برای سکونت اجاره داده میشوند، اعمال میشود. اگر ملک برای استفاده تجاری یا اداری اجاره داده شود، مشمول این معافیت نخواهد بود.
گام دوم: استفاده از تخفیفهای جدید (قانون ساماندهی بازار مسکن)
بر اساس ماده ۱ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، تخفیف های جدیدی به شرح زیر به قانون مالیاتهای مستقیم اضافه شده است :
| نوع تخفیف | شرایط | میزان تخفیف |
| سرپرست خانوار | درآمد اجاره تا سقف معافیت حقوق (ماده ۸۴) | ۱۰۰٪ |
| موجر مستأجر | موجری که همزمان در واحد دیگری مستأجر است | تا سقف اجارهای که میپردازد، ۱۰۰٪ |
| قرارداد بلندمدت | قرارداد ۲ ساله بدون فسخ | ۷۰٪ |
| قرارداد بلندمدت | قرارداد ۳ سال و بیشتر بدون فسخ | ۱۰۰٪ |
| اجاره به خانوارهای خاص | دارای ۳ فرزند یا بیشتر، تحت پوشش کمیته امداد، بهزیستی یا ۳ دهک پایین درآمدی | ۱۰۰٪ |
| اجاره کمتر از منطقه | حداقل ۱۵٪ کمتر از ارزش اجاره منطقهای | ۵۰٪ |
گام سوم: کسر ۲۵ درصد هزینهها و استهلاکات (ماده ۵۳)
صرفنظر از معافیتها، ۲۵ درصد از کل مبلغ اجاره سالانه بهصورت خودکار از درآمد مشمول مالیات کسر میشود . یعنی شما فقط بر روی ۷۵ درصد مبلغ اجاره، مالیات میپردازید.
مثال: اگر ملکی را ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره دهید، درآمد سالانه ۱۲۰ میلیون تومان است. ۲۵ درصد (۳۰ میلیون تومان) کسر شده و مالیات بر روی ۹۰ میلیون تومان محاسبه میشود.
گام چهارم: ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان
بر اساس قوانین جدید، ثبت قرارداد اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان کشور و سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات الزامی است. عدم ثبت قرارداد یا ثبت خلاف واقع، نهتنها شما را از تخفیفها و معافیتهای مالیاتی محروم میکند، بلکه ممکن است موجب جریمه و محکومیت به پرداخت ۵۰٪ ارزش اجاره به نفع دولت شود .
هشدار: از اول آبان ۱۴۰۳، تنظیم هرگونه قرارداد اجاره خارج از سامانه، منجر به از دست دادن تمام تخفیفهای مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ میشود.
گام پنجم: استفاده از معافیت ماده ۵۷ (برای افراد بدون درآمد یا با درآمد کم)
اگر بهعنوان شخص حقیقی، هیچ درآمد دیگری ندارید یا درآمد شما کمتر از معافیت مالیات بر حقوق (ماده ۸۴) است، میتوانید از معافیت ماده ۵۷ استفاده کنید. بر اساس این ماده، تا سقف معافیت حقوق از مالیات معاف هستید و فقط مازاد آن مشمول مالیات میشود.
شرط استفاده: باید اظهارنامه مالیاتی تسلیم کنید و اعلام کنید که هیچ درآمد دیگری ندارید.
گام ششم: مستندسازی هزینهها و مدارک
برای بهرهمندی کامل از کسر ۲۵ درصد هزینهها و همچنین اثبات معافیتها، مدارک زیر را بهدقت نگهداری کنید:
- قرارداد اجاره رسمی یا عادی
- مدارک پرداخت اجاره (رسید بانکی، فیش واریزی)
- مدارک هزینههای تعمیر و نگهداری ملک
- مدارک پرداخت عوارض شهرداری و سایر هزینههای مرتبط
جدول هزینهها، مهلتها و جرائم احتمالی
| عنوان | مهلت | جریمه تاخیر |
| تسلیم اظهارنامه مالیاتی اجاره | آخر تیرماه سال بعد | جریمه عدم تسلیم یا تاخیر |
| پرداخت مالیات اجاره | پس از اعلام سازمان مالیاتی | ۲.۵٪ در ماه (ماده ۱۹۰) |
| ثبت قرارداد در سامانه | ظرف ۱ ماه از انعقاد یا تمدید | محرومیت از تخفیفها و معافیتها |
| اعتراض به برگ تشخیص مالیات | ۳۰ روز پس از ابلاغ | پذیرش نشدن اعتراض |
سوالات متداول
۱. آیا ودیعه یا رهن به عنوان اجاره محسوب میشود؟
خیر، بهطورکلی ودیعه یا رهن، اجاره محسوب نمیشود. اما در قراردادهای «رهن تصرف» (رهن کامل)، مالیات بر اساس جدول اجاره املاک مشابه محاسبه میشود و ودیعه بهعنوان اجاره لحاظ نمیگردد .
۲. اگر چند واحد مسکونی داشته باشم، معافیت متراژ برای همه آنها اعمال میشود؟
خیر. معافیت متراژ (۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر نقاط) بهصورت مجموع برای تمام واحدهای مسکونی یک شخص در یک شهر محاسبه میشود. یعنی اگر دو واحد ۱۰۰ متری در تهران دارید، مجموعاً ۲۰۰ متر بوده و فقط ۱۵۰ متر آن معاف است.
۳. آیا خانهای که به همسرم اجاره میدهم، مشمول مالیات است؟
طبق تبصره ۱ ماده ۵۳، محل سکونت همسر، پدر، مادر، فرزند و اجداد، اجاری تلقی نمیشود، مگر اینکه با مدارک ثابت شود اجاره پرداخت میشود .
۴. آیا خانههای خالی مشمول مالیات هستند؟
بله. بر اساس ماده ۵۴ مکرر، واحدهای مسکونی خالی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی باشند، مشمول مالیات سنگینتری میشوند. این مالیات برای سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات اجاره عادی است. این مالیات بدون اعمال معافیتهای تبصره ۱۱ محاسبه میشود .
۵. آیا میتوانم به برگ تشخیص مالیات اعتراض کنم؟
بله. بر اساس تبصرههای ۲ و ۳ ماده ۵۴، اگر معتقد باشید مالیات تعیینشده بیش از حد واقعی است یا درآمد اجاره واقعی کمتر از مبلغ تعیینشده است، میتوانید به برگ تشخیص مالیات اعتراض کنید و پرونده شما در مراجع حل اختلاف مالیاتی رسیدگی میشود .
دعوت به اقدام تخصصی (CTA)
محاسبه صحیح مالیات اجاره و بهرهمندی از تمام معافیتها و تخفیفها، نیازمند دانش تخصصی و بهروز است. یک اشتباه کوچک در محاسبه یا عدم ثبت بهموقع قرارداد در سامانه، میتواند هزینههای سنگینی برای شما به همراه داشته باشد.
کارشناسان مجرب آوا حساب با تسلط کامل بر آخرین قوانین و بخشنامههای مالیاتی، آمادهاند تا:
- اظهارنامه مالیاتی اجاره شما را تنظیم و تسلیم کنند
- از تمام معافیتها و تخفیفهای قانونی برای شما استفاده کنند
- در صورت اعتراض به برگ تشخیص، مراحل دادرسی را برای شما انجام دهند
همین حالا با ما تماس بگیرید و از مشاوره رایگان بهرهمند شوید!
این مقاله بر اساس آخرین قوانین و بخشنامههای مالیاتی تا تاریخ 1405.05.06 تهیه شده است. برای اطلاع از تغییرات احتمالی، با کارشناسان ما تماس بگیرید.